Купівля квартири по переуступці

Добрий день.

Необхідно розуміти, що переуступка майнових прав не є підставою для набуття право власності, та перед укладанням договору Вам необхідно детально подивитись на первиний договір, оскільки Ваші відносини з забудовником будуть на підставі саме цього договору. Зокрема слід звернути увагу, чи зобовʼязані та коли надавати Вам документи(документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; акт приймання-передачі об`єкта будівництва та новоствореного майна) для реєстрації права власності або повинні здійснювати реєстрацію самостійно.

Відповідно до ч. 1ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Згідно з ч. 1ст.319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах, визначених цивільним законодавством.

Згідно з нормамиЦК Українидо первинного способу набуття права власності, зокрема, належить набуття права власності на новостворену річ (в тому числі, на об`єкт незавершеного будівництва), на яку раніше не було і не могло бути встановлене нічиє право власності (ст. 331 ЦК України).

Таким чином, підставою первинного способу набуття права власності є правопороджуючі юридичні факти, а для похідного - правовідносини, які виникли на підставі відповідних юридичних фактів.

Положеннями ч. 2ст. 328 ЦК Українивстановлюється презумпція правомірності набуття права власності, котра означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше не встановлено в судовому порядку або незаконність набуття права власності прямо не випливає із закону. Таким чином, факт неправомірності набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а правомірність набуття права власності включає в себе законність і добросовісність такого набуття.

Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Переданням майна вважається вручення його набувачеві, зокрема, на об`єкти нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації.

Право власності у набувача за договором відповідно до ч. 4ст. 334 ЦК Українивиникає з дня державної реєстрації (ст. 182 ЦК України), а не в момент фактичного передання майна або в будь-який інший момент, визначений угодою сторін.

Для набуття набувачем права власності на майно передбачена наявність таких складових: укладення договору (в передбачених статтями208,209 ЦК Українивипадках - нотаріальне посвідчення або письмова форма); виконання договору та у визначених законом випадках - державна реєстрація.

При цьому сторони договору вправі встановити додаткові (відкладальні або скасувальні) умови, а при переході права власності на рухомі речі - самостійно визначати момент переходу права власності.

Щодо ПАТ "ЗНВКІФ "Збалансовані інвестиції", то забудовник "Житлоінвестбуд-УКБ" намагався розірвати цей договір, однак суд відмовив у задоволені позовних вимог(після апеляційної інстанції рішення набрало законної сили), тому договори є чинними та не скасовані станом на сьогодні.

Більше пробем може виникнути у звязку з наступним.

Замовник будівництва (ПрАТ "Дарницький комбінат будівельних матеріалів та конструкцій") ще у 2005 році уклав з ТОВ "Атланта Інвест енд Девелопмент" інвестиційний договір на забудову земельної ділянки площею 19.1819 га по вул. Сагайдака. На виконання умов цього договору ТОВ "Атланта Інвест енд Девелопмент" як інвестором було вкладено у проектування та підготовчі роботи 10 000 000 доларів(суди продовжуються станом на сьогодні), тому є ризик, що інвестор буде стягувати борги за рахунок майна.

У певний момент замовник вирішив замінити ТОВ "Атланта Інвест енд Девелопмент" на інших забудовників, зокрема  КП "Житлоінвестбуд УКБ" (будинки № 22-25, 30).

ПрАТ "Дарницький комбінат будівельних матеріалів та конструкцій" є орендарем у КМДА земельної ділянки на якій відбувається та відбувалось будівнцтво, в тому числі і 22 секції.

Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва у кримінальному провадженні №42020000000001266(справа № 752/9946/21) - https://reyestr.court.gov.ua/Review/100126828 , було ухвалено накласти арешт у кримінальному провадженні №42020000000001266, відомості щодо якого внесені 09.07.2020 до Єдиного реєстру досудових розслідувань за ознаками вчинення кримінальних правопорушень, передбачених ч. ч. 1, 3 ст. 197-1, ч. 3 ст. 212, ч. 2 ст. 364-1, ч. 2 ст. 364, ч. 2 ст. 366 КК України, на нерухоме майно, а саме на: земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:66:108:0002, площею 2,3358 га, земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:66:105:0002, площею 19,1819 га, за адресою: м. Київ, вул. Євгена Маланюка (Степана Сагайдака), 101 у Дніпровському районі, які перебувають у комунальній власності територіальної громади міста Києва та на праві користування належать ПАТ «Дарницький комбінат будівельних матеріалів і конструкцій» (ідентифікаційний код: 04012299), із забороною користування, розпорядження та проведення будівельних робіт на вказаних земельних ділянках.

Також з вказаного рішення: "Згідно інформації Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва від 12.02.2021 за вих. № 073-1311 Департамент не видавав, не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих, будівельних робіт та засвідчують готовність до експлуатації об`єктів будівництва ЖК «Русанівська гавань» за адресою: м. Київ, вул. Степана Сагайдака, 101.

Досудовим розслідуванням встановлена адреса проведення незаконного будівництва житлового комплексу без дозвільних документів за адресою: м. Київ, вул. Євгена Маланюка (Степана Сагайдака), 101 у Дніпровському районі (кадастровий номер земельної ділянки: 8000000000:66:108:0002, площею 2,3358 га).

Відповідно до інформації з Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна на вул. Євгена Маланюка (Степана Сагайдака), 101 у Дніпровському районі міста Києва, об`єкт нерухомого майна, земельна ділянка за кадастровим номером земельної ділянки: 8000000000:66:105:0002, площею 19,1819 га перебуває у користуванні ПАТ «Дарницький комбінат будівельних матеріалів і конструкцій» до 21.03.2021.

Державною архітектурно - будівельною інспекцією України 30.07.2019 № 20 анульовано дозвіл на виконання будівельних робіт від 24.04.2009 № 1335-Дн/Р.

Таким чином, посадовими особами органів Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю КМДА, Департаменту містобудування та архітектури КМДА та Державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві, не вчинено заходів стосовно припинення противоправного будівництва за вказаною адресую, а навпаки легалізовано шляхом видачі документів дозвільного характеру у тому числі містобудівельних умов та обмежень забудови земельних ділянок з порушенням вимог містобудівельного законодавства.

Вказані земельні ділянки мають значення для кримінального провадження, оскільки містить відомості, які можуть бути використані як доказ факту чи обставин, що встановлюються під час кримінального провадження, у зв`язку з цим, прокурор просить задовольнити вказане клопотання."

Згідно з пунктом 6 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15/print1443083544857885#n329) наявність зареєстрованих обтяжень, зокрема, судового арешту, є підставою для відмови у державній реєстрації прав. У такому випадку розгляд заяви про державну реєстрацію прав завершується шляхом прийняття рішення про відмову у державній реєстрації прав. З урахуванням вищенаведеного обовʼязково необхідно ознайомитись з первинним договором та одивитись на вказаний кадастровий номер земельної ділянки, оскільки якщо там вказана ділянка на яку накладений арешт, це буде проблемою з урахуванням вищенаведеного.

Якщо у Вас залишились додаткові питання можете звертитися на пошту lexfirmgp@gmail.com або за допомогою месенджерів(0951856806).

Дякую за звернення, буду вдячний за відгук.