Як відбувається складання договору найму житлового приміщення

Знайти житло для оренди в наш час не становить великої складності. Зробити це можна на спеціалізованих інтернет-платформах чи просто через знайомих. Практика показує, що і в першому, і в іншому випадку ризики надто високі, адже у разі порушення прав однієї зі сторін або шахрайства жодна з них не захищена законом.

Як убезпечити себе від небажаних проблем та орендувати житло законно на взаємовигідних умовах, розповімо далі.

Коли необхідний договір найму

Щоб убезпечити кожного учасника угоди, рекомендується укладати договір оренди житлового приміщення, який забезпечує виконання прописаних обов'язків. Регулюється це питання 59 главою Цивільного Кодексу України.

Така угода оформляється письмово і вимагає нотаріального запевнення, якщо термін оренди вбирається у 4 років.

Перш ніж підете оформляти угоду, необхідно розуміти різницю поняттями «найм» і «оренда».

За договором найму житлового приміщення - власник житла (або його довірена особа) та наймач є фізичними особами.

Договір оренди — це той самий найм, але вже між фізичними та юридичними особами.

Оформляти договір найму необхідно завжди. Насамперед це дотримання закону, а по-друге, можливість убезпечити себе від шахраїв або неприємних ситуацій, які можуть виникнути в ході найму житлового приміщення.

Що варто знати перед укладанням договору:

• Чи є потреба у послугах ріелтора.

Підписання договору оренди має здійснюватися лише між власником нерухомості та орендарем, без посередників. Тому участь ріелтора не потрібна. Він не несе жодної відповідальності у разі порушення прописаних умов або шахрайських дій.

• Чим допоможе консультація адвоката.

Юридична допомога може знадобитися при складанні договору, перевірці справжності документів та обліку різних правових нюансів.

• Перевірити наявність документів, які б підтверджували, що орендодавець є власником нерухомості.

Правовстановлюючих документів є кілька видів, залежно від способу придбання житла. Це можуть бути свідчення:

• Про право власності (для приватизованих та інвестиційних квартир).
• Про право на спадщину за заповітом чи законом.
• Про право власності частку у спільному майні подружжя.
• Про придбання нерухомості з громадських торгів.

Крім цього, рекомендується ознайомитись з такими паперами:

• Угода купівлі-продажу житлового майна;
• Дарний договір;
• Договір міни;
• Угода про довічний утримання.

Укладати договір оренди має право виключно власник майна, що здається, або людина з офіційною довіреністю, завіреною нотаріусом від імені власника.

Коли власників квартири або будинку більше ніж один, на здачу житла в оренду повинні дати згоду комусь належить квартира або будинок. Також, якщо власник у шлюбі, то потрібна згода чоловіка/дружини. 

Ці згоди оформляються та засвідчуються нотаріусом. Без цих документів угода вважається недійсною і орендаря може виселити будь-якої миті другий власник житлового приміщення, що здається.

З чого складається договір найму

У договорі найму необхідно детально прописати умови, вартість та терміни оренди, інформацію про орендодавця, його права та обов'язки. В угоді перераховують причини для дострокового переривання оренди та строки оплати. Вписують інші пункти за бажанням сторін. Наприклад:

• опис майна, з яким здається приміщення;
• чи є на території (будинки, квартири) закриті кімнати, що в них є;
• кількість мешканців;
• заставна сума та порядок її повернення;
• як відбуватиметься оплата комунальних послуг;
• можливість утримання домашніх тварин;
• компенсація у разі завдання шкоди майну тощо.

Яким буде ваш договір найму підкаже юрист, тому рекомендуємо звернутися за консультацією до кваліфікованого спеціаліста у сфері житлового права.

Можливість реєстрації на орендованому житлі

За наявності завіреного нотаріально договору про найм, орендар має право прописатися в орендованому житлі. Таке саме він має право прописати і своїх неповнолітніх дітей.

Реєстрація в орендованому житлі не дає жодних прав квартиронаймачеві на саме приміщення. Він не зможе його продати, закласти або оформити дарчу.

Найчастіше власники житла неохоче йдуть на умову реєстрації, оскільки після закінчення терміну договору можуть виникнути труднощі у виписці квартиронаймачів. 

Робота нотаріуса

У разі якщо термін оренди не більше 3 років, то для укладання договору не потрібен нотаріус. Бланки для підписання є у відкритому доступі для скачування з інтернету, тому знайти і роздрукувати їх не важко.

Якщо термін оренди від 3 років і більше, то доведеться скористатися платними послугами нотаріуса. Оплачуються:

• Держмито та пенсійні збори - 1%;
• Військові збори – 1,5%;
• Нотаріальні послуги, залежно від прайсу спеціаліста.

Виходить 2,5% від суми угоди за згодою оренди житлового приміщення. Помножуйте місячну вартість оренди та множте на місяці. Віднімайте з отриманої суми 2.5% і додавайте послуги нотаріуса.

Зобов'язання сторін при договорі найму житла

Підписуючи договір, обидві сторони зобов'язуються виконувати вимоги, що в ньому вказані. Важливо заздалегідь обговорити деталі, щоб у майбутньому виникло конфліктних ситуацій. Якщо якогось із пунктів не дотримується, то будь-яка зі сторін має право вимагати виконання договору, а в іншому випадку — звернутися до суду.

Розірвати договір до того, як настав термін закінчення, в односторонньому порядку власник не має права, якщо орендар виконує всі пункти договору. Раптом така потреба виникла, доведеться або домовлятися із квартирантом, або звертатися до суду.

У свою чергу квартиронаймач має таку можливість. Він має право припинити договір в односторонньому порядку за умови, що він повідомить власника мінімум за 3 місяці. Якщо цього не зробити, орендодавець може через суд стягнути суму рівної оренди за 3 місяці, надавши докази, що квартиру у цей термін не вдалося здати повторно.

Особливості договору найму

За терміном дії договір може бути коротко- та довгостроковим.

• Короткостроковий договір укладається на 1-11 місяців. Його можна розірвати у разі двох несплат.
• Довгостроковий підписують понад 12 місяців і більше. Розірвати його можна після відсутності оплати протягом 6 місяців.

До документа вносять дані:

• паспортні дані всіх учасників;
• вказується термін, який укладено договір;
• адресу житла;
• сума щомісячної оренди;
• площа житлового приміщення та кількість кімнат;
• зобов'язання;
• умови розірвання.

Відповідно до статті 821 ЦК України — ситуації, коли термін оренди був не прописаний, оренда житла складе 5 років.

Після укладання угоди у нотаріуса відомості про неї автоматично потрапляють до податкової. 

Якщо договір підписувався не нотаріально, то власнику необхідно особисто сповістити податкову службу. Після цього йому доведеться сплатити податок на дохід, який становить – 18% від суми та військовий збір – 1,5%.

Якщо цього не зробити, власнику загрожує штраф. Сума штрафу залежатиме від суми несплачених податків.

• Неоплачені податки та штрафи;
• Штраф до 34 000 грн. у разі великої суми прихованих податків.

Є сумніви чи питання щодо складання та дотримання договору найму? Звертайтеся за консультацією до юристів.