Все про ОСББ

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) - це юридична особа, створена власниками квартир та / або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння по використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначає Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Для створення ОСББ необхідно пройти ряд трудомістких етапів і процедур, зокрема:

• Створити ініціативну групу не менше 3-х власників квартир або нежилих приміщень в багатоквартирному будинку і розробити план дій по підготовчій роботі для створення ОСББ. З цього питання ініціативна група складає протокол, який повинен бути схвалений і підписаний всіма співвласниками житлового будинку. Законні інтереси власників приміщень, які хочуть стати членами ОСББ та укласти типовий договір, зазвичай представляє ініціативна група.
• Створити реєстр власників квартир і отримати інформацію про будинок: дані про власників житлових і нежитлових приміщень, технічний паспорт на будинок, інформація про прибудинкової території, сума заборгованості мешканців за житлово-комунальні послуги, кошторис на утримання будинку.
• Підготувати Статут ОСББ, який згідно норм Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» складається відповідно до типового статуту, затвердженого Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства. До статуту можливо включити та інші положення, що регулюють діяльність об'єднання, що не суперечать Закону.
• Визначитися з датою і часом проведення зборів, оповістити про проведення установчих зборів кожного співвласника будинку не менше ніж за 14 днів. Запрошення повинно бути оформлено в письмовому вигляді і містити день, час, місце і порядок денний проведення установчих зборів. Повідомлення-запрошення передається особисто в руки під розпис або надсилається рекомендованим листом.
• Провести установчі збори, основним питанням на якому є створення ОСББ, затвердження статуту, обрання правління і голови об'єднання. Всі відомості про проведення установчих зборів повинні бути внесені в протокол установчих зборів. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше 50% співвласників будинку.
• Уповноважений установчими зборами представник для реєстрації ОСББ, як юридичної особи, подає державному реєстратору наступні документи: заяву про реєстрацію певної форми, статут, протокол установчих зборів. Порядок реєстрації ОСББ здійснюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань».

Відповідно до ст.6 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», і ст.ст.14,15 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» члени ОСББ мають певні права та обов'язки.

Члени ОСББ мають право:

• обирати і бути обраними до органів правління
• отримувати дані про діяльність ОСББ (в т.ч. фінансової)
• брати участь в управлінні ОСББ (в рамках законодавства і статуту об'єднання)
• знайомитися з протоколами загальних зборів і листами опитування
• вимагати від статутних органів захисту своїх прав та дотримання правил добросусідства
• безперешкодно користуватися спільним майном будинку (з урахуванням законних обмежень)
• отримувати інформацію про стан будинку, умови її утримання і експлуатації, витрати на утримання спільного майна та надходження, отримані від його використання.

Члени ОСББ зобов'язані:

• дотримуватися вимог Статуту ОСББ
• виконувати рішення статутних органів
• своєчасно оплачувати внески і платежі по ЖКГ
• відшкодовувати збитки, завдані іншим співвласникам
• дотримуватися чистоти в будинку і на прибудинковій території
• дотримуватися правил пожежної безпеки та санітарних норм
• використовувати приміщення за призначенням, забезпечувати їх збереження
• інформувати органи управління ОСББ про пошкодження в будинку
• запобігати порушенням законних прав та інтересів інших співвласників
• проводити реконструкцію, реставрацію, поточний і капітальний ремонт будинку

Джерелами доходу (фінансування) ОСББ є:

• субсидії і пільги
• кредитні та позикові кошти
• внески і платежі співвласників
• господарська діяльність об'єднання
• здача в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна будинку
• добровільні майнові (грошові) внески фізичних і юридичних осіб
• капіталовкладення власників, зібраних на оплату витрат по організації ОСББ.

Члени ОСББ самостійно визначають порядок обслуговування будинку, вибирають обслуговуючу компанію і формують тарифи (членські внески) на утримання будинку і прибудинкової території. Крім того, на розсуд членів ОСББ, може упорядковувати прибудинкова територія, передана на баланс об'єднання. Однак значні зміни прибудинкової території, такі, як будівництво автостоянок, гаражів, установка допоміжних споруд, повинні узгоджуватися з місцевими органами самоврядування.

Керівництво ОСББ здійснюється вищим керівним органом об'єднання - загальними зборами співвласників багатоквартирного будинку. Збори скликаються і проводяться не рідше одного разу на рік, і його рішення є обов'язковим для всіх членів ОСББ.

Згідно ст.10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», до виключної компетенції загальних зборів членів ОСББ відноситься наступне:

• обрання (переобрання) членів правління
• затвердження кошторису, балансу та річного звіту
• прийняття рішень про проведення будівельних та ремонтних робіт
• затвердження статуту об'єднання, а також внесення до нього змін
• обрання (відкликання) керівника, затвердження та зміна умов договору з ним
• питання про використання загального майна (в тому числі визначення обмежень)
• визначення заохочення голови і членів правління (в тому числі матеріального)
• встановлення порядку сплати, переліку та розмірів внесків та платежів співвласників будинку
• попереднє узгодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує ліміт статуту, договорів щодо цінних паперів, майнових прав.

Поточну діяльність ОСББ здійснює виконавчий орган - Правління об'єднання, який обирається загальними зборами співвласників будинку. Порядок обрання та відкликання членів Правління, їх кількість і терміни обрання встановлюються загальними зборами.

До компетенції Правління входять:

• розпорядження коштами об'єднання
• призначення письмового опитування співвласників
• підготовка кошторису, балансу об'єднання та річного звіту
• ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності
• скликання загальних зборів співвласників або зборів представників
• укладання договорів на виконання робіт і надання послуг, нагляд за їх виконанням
• здійснення контролю за своєчасною сплатою внесків та платежів, стягнення боргів

Відповідно до законодавства головою Правління ОСББ може бути тільки співвласник будинку, який вибирається зі складу членів Правління.

У його компетенцію входить:

• видання наказів і розпоряджень
• візування платіжних документів
• розпорядження коштами об'єднання
• організація та контроль за діяльністю Правління ОСББ
• підписання статистичної та фінансової звітності, позовних заяв, претензій.

Про управителя ОСББ

Управитель (керуюча компанія) - фізична особа-підприємець або приватна фірма, чиєю основною діяльністю є посередництво між власниками житла і фізичними та юридичними особами, які надають комунальні послуги.

До компетенції керуючого ОСББ входить підбір постачальників послуг і укладення з ними відповідних договорів підряду (подача холодної і гарячої води, електроенергії, газу та опалення, вивезення сміття, прибирання прибудинкової території, проведення будівельних та ремонтних робіт). Оплата керуючого стягується з власників житла у вигляді іменних платіжок.

Для мешканців, у встановлені терміни не об'єдналися в ОСББ, керуючий призначається органами місцевого самоврядування за підсумками конкурсу.

Процедура підготовки та проведення конкурсу з призначенням керуючого багатоквартирного будинку проводиться відповідно до Наказу Мінрегіонрозвитку №150 від 13.06.2016 року. За час проведення конкурсу та призначення керуючого, це приблизно займає два місяці, послуги з утримання будинку надає раніше обслуговуюча організація (ЖЕК).

Законом України «Про внесення зміни до статті 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» встановлено процедуру дострокового розірвання договору з керуючою компанією, що дає можливість співвласникам багатоквартирного будинку достроково розірвати договір з управителем в будь-який час.