Оренда квартир і будинків

Фізичні особи можуть проживати в квартирі або в будинку за договором найму (оренди), відповідно до якого власник житла (наймодавець) передає у строкове користування своє житло орендарю (наймачу) на певний строк за плату.

Учасниками орендних відносин можуть бути фізичні та юридичні особи. Але якщо наймачем є юридична особа, то використовувати житлове приміщення можна тільки для проживання в ньому фізичних осіб (ст. 813 ЦК України). Відповідно до статті 811 ЦК України, договір оренди житла укладається у письмовій формі.

Якщо договір оренди укладається строком на три роки і більше, то його необхідно нотаріально засвідчувати з наступною державною реєстрацією (статті 793, 794 ЦК України). Недотримання цієї вимоги тягне за собою визнання цього договору оренди недійсним в судовому порядку.

Істотними умовами договору оренди є наступні умови:

• найменування та реквізити сторін
• термін укладення договору оренди житла
• технічні дані орендованої нерухомості
• права, обов'язки та відповідальність сторін
• розмір, спосіб і строки внесення плати за оренду
• умови дострокового розірвання договору найму

Сторони договору оренди можуть включити в договір і інші умови, як наприклад: відповідальність за оплату комунальних послуг, проведення поточного або капітального ремонту, можливість проживання з орендарем інші осіб і домашніх тварин.

Орендарі мають право використовувати орендоване житло і знаходиться в ній майно за цільовим призначенням та відповідно до умов договору. За згодою орендаря мають право підселювати тимчасових мешканців і здавати житло в суборенду; в разі погіршення житла - вимагати зменшення розміру орендної плати.

Крім того, наймачі житла за згодою орендодавця можуть виробляти поліпшення в квартирі (будинку). Наприклад, встановлювати додаткове обладнання (кондиціонер, пральна машинка), а в подальшому можуть «вилучати» ці поліпшення або вимагати у орендодавця відшкодування своїх витрат на ці поліпшення або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати (ч.3 ст.778 ЦК України) . Також квартиранти мають переважне право на переукладання договору оренди житла на новий строк (ч.1 ст.822 ЦК України).

Орендар зобов'язаний:

• здійснювати поточний ремонт житлового приміщення;
• своєчасно і в повному обсязі оплачувати орендну плату;
• не перешкоджати орендодавцю в проведенні перевірки орендованого приміщення;
• містити орендоване майно в належному вигляді, запобігати його пошкодженню;
• компенсувати збитки і усувати пошкодження, які сталися з його вини;
• вчасно оплачувати комунальні послуги, якщо інше не передбачено договором оренди;
• не здійснювати без згоди Орендодавця перебудову та перепланування квартири (будинку);
• забезпечувати збереження орендованої квартири (будинку) і що в ній знаходиться.

Комунальні послуги за орендоване житло сплачуються відповідно до умов договору оренди. Законодавство України не забороняє сторонам самостійно вирішувати, хто повинен оплачувати послуги ЖКГ - орендодавець або орендар.

Відповідно до ст.820 ЦК України одностороння зміна розміру орендної плати не допускається, якщо інше не встановлено договором. Таким чином, сторони договору фіксують в договорі розмір орендної плати, умови оплати (готівковий, безготівковий), а також обставини, при настанні яких можуть змінити розмір орендної плати.

Відповідно до ст.819 ЦК України поточний ремонт житлового приміщення (частини приміщення), переданого в оренду, зобов'язаний здійснювати наймач, капітальний ремонт - орендодавець, за умови, що в договір найму не були внесені інші умови. Учасники орендних відносин можуть відійти від цього правила, наприклад, домовитися, що орендар проводить капітальний ремонт в рахунок майбутніх орендних платежів.

Згідно зі статтею 825 ЦК України, квартиронаймач має право в будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це власника квартири за 3 місяці до виїзду. При цьому в договорі оренди можна обумовити і інші терміни і умови.

Відповідно до ст. 784 ГК України наймач має право вимагати розірвання договору оренди, якщо орендодавець: передав приміщення не належної якості, не виконує свої обов'язки з проведення капітального ремонту, а також істотно порушує умови договору.