Дарна на квартиру в Україні: особливості оформлення

За даними статистики, даровану на квартиру, будинок або земельну ділянку в Україні оформлюють понад 50 тис. разів у календарному році. Це підтверджує важливість процедури самого дарування та безоплатної передачі нерухомості обдаровуваному. Тому в цій статті ми розкриємо тонкощі оформлення договору дарування, опишемо правильність заповнення документації на основі законодавства, а також зразкову вартість, щоб угода була вигідною для обох сторін. 

Що таке дарне 

дарування або договір дарування - це документ, що підтверджує безкоштовний дар у вигляді нерухомості повнолітньому громадянину. Причому необов'язково нерухомість потрібно дарувати родичу, а факт дарування має бути задокументований нотаріально. Запевняють дарчу приватну або державну нотаріальну контору, а також центр реєстрації майнових прав. 

Усі умови дарування квартири чи будинку прописані у ст. 717 – 730 Цивільного кодексу України. У ньому значиться, що:

• Дарувальник абсолютно безкоштовно передає права користування нерухомістю певній особі, нічого не вимагаючи натомість. 
• Дарувальник має право передати лише свою власність у дар, а не орендоване приміщення. 
• Також закон містить інформацію про те, що квартиру або інше нерухоме майно можна оформити відразу або підписати договір з подальшим даруванням через певний термін.

Факт дарування квартири лише тоді є здійсненим та набуває чинності, якщо договір заповнено у письмовій формі, підписано нотаріусом та передано до Державного реєстру. 

Ким правильно оформляється дарча і на кого

Договір дарування оформляється на будь-яку людину, якщо та досягла віку повноліття. Особа, яка передає в дар нерухомість, теж має досягти цього віку. Причому в момент дарування той, хто дарує, повинен бути визнаний осудною, дієздатною людиною. А сама угода буде недійсною, якщо відбувається під тиском або з примусом. 

Можна зробити дарчу і на родича, і на іншу людину, якщо є бажання подарувати йому квартиру чи будинок. Варто зазначити, що, якщо в процесі оформлення у того, хто дарує, виникнуть претензії до людини, яка раніше викликає довіру, і підозри в її недобросовісності, можна будь-якої миті скасувати процес реєстрації і повернути собі права на квартиру. 

Важливо знати! Якщо після оформлення консенсуальної дарчості (коли права на квартиру переходять до людини не відразу) трапляється смерть того, хто дарує, всі права на нерухомість переходять його спадкоємцям. 

Правила оформлення дарчої

Де і як оформлюють договір дарування

З огляду на важливість письмового укладання договору, на момент його підписання у нотаріуса зобов'язані бути присутніми дві сторони:

• Дарюча особа, яка передає квартиру і не вимагає нічого натомість. 
• Обдарований, який бере в дар нерухомість. 

Якщо процесі дарування обдарований платить певну суму дарувальнику, договір матиме зовсім іншу форму і буде укладено як угода купівлі-продажу. 

Вся процедура проходить у нотаріуса в призначений термін, а сторони повинні взяти із собою документи. Після процедури договір у трьох примірниках, один з яких передається теперішнім власником Єдиного Державного Реєстру Прав на нерухоме майно. 

Важливо! Договір дарування може бути оформлений лише у тому населеному пункті, де прописана одна із сторін або проживає там. Наприклад, оформити квартиру, якщо обидві сторони живуть і прописані в Харкові, неможливо. 

Варто зазначити, що укладений договір дарування може бути розірваний у будь-який момент, і анульований протягом року, якщо на те є серйозні підстави:

• Особа, яка отримала в дар нерухомість здійснила по відношенню до неправомірних дій, що дарує, наприклад, замах на його життя 
• Шантажує родичів , Примушує до чогось, і так далі. 
• Причиною для розірвання договору може бути й хитке матеріальне становище колишнього власника квартири. 
• Будь-які неправомірні дії з нерухомістю людини, яка раніше викликала довіру. 

Будь-яка адекватна причина обов'язково вказується у позовній заяві, поданій до суду на розгляд. Звичайні прохання повернути квартиру колишньому власнику судом не розглядаються та відхиляються. 

Види договорів дарування

Для того, хто обдаровує, існує можливість відразу стати повноправним власником нерухомості, після оформлення договору за згодою сторін. Але є і «зворотний бік медалі», якщо ці умови прописані в договорі. 

Отже, види дарчої:

• Реальний, коли договір набирає чинності миттєво після підписання нотаріуса. 
• Консенсуальний, коли права нового власника з'являються у визначений термін. 

Другий вид оформлення документа передбачає не миттєве, а подальше отримання квартири у користування. Дарувальник може встановити певні умови, які почнуть діяти після підписання договору. Наприклад, бажання, щоб квартира перейшла до людини, тільки після закінчення ВНЗ, не дає права користуватися нерухомістю відразу після підписання угоди. А відсуває це декларація про певний термін. 

Це може бути і настання повноліття, і заміжжя, та ін причини, з яких власник хоче піднести нерухомість як презент. Зазначимо, що конкретні причини не вказуються у договорі, а узгоджуються у усній формі. У документі лише прописується дата законного отримання у дарунок майна. 

Консенсуальний вид документа має кілька мінусів та уточнень:

• Дарувальник у будь-який момент може анулювати договір, якщо побачить, що обдарований не діє за згодою. 
• Відповідно до ст. 723 Цивільного Кодексу України після закінчення терміну обдарований має право вимагати за дар грошової компенсації, якщо квартира або частина її не передані йому у володіння в натурі. 
• Після смерті власника квартири, якщо договір ще не набув чинності та умови не виконані обдарувачем, усі права на нерухомість переходять до законних спадкоємців покійного власника, незважаючи на нотаріально засвідчену документацію. 

Дарування частки нерухомості

Якщо у квартирі проживають члени сім'ї або сторонні, це

 не є перешкодою для дарування квартири або частини її – частки, яка в документах відображається дробом.

 Якщо у кожного з тих, хто проживає в квартирі, є своя частка і він є власником, то подарувати квартиру без згоди всіх членів сімейства (власників) неможливо. А ось віддати в дар свою частку можна безперешкодно (наприклад, одну кімнату). 

Які документи потрібні для угоди

• Паспорта обох сторін або інші документи, що підтверджують особу, їх копії. 
• ІПН податкові коди та їх копії. 
• Свідоцтво на квартиру або договір купівлі-продажу або інший документ, що підтверджує право власності на квартиру, 
• Технічна документація – паспорт на квартиру. 
• Експертна інвентаризаційна оцінка видається БТІ. 
• Витяг з реєстру прав власності на квартиру, якщо необхідно. 
• Довідка про те, хто прописаний у квартирі та скільки людей проживає там, якщо цей пункт має місце. 
• Згода дружини або подружжя на передачу житла за дарською, якщо нерухомість була придбана після весілля. 
• Свідоцтво про народження обдаровуваного, якщо пишуть на близького родича, неповнолітнього. 

Найчастіше потрібні лише основні документи, що засвідчують особи та підтверджують права на власність. Це в простішому варіанті – коли у квартирі більше ніхто не проживає (родичі чи сторонні), немає зайвих прописок, власник не скріплений узами шлюбу, тощо. 

Етапи процедури оформлення дарчого документа

1. Відвідування нотаріуса та пред'явлення особистих документів обома сторонами. 
2. Передача документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно. 
3. Розгляд їхнього нотаріусом. 
4. Перевірка квартири чи будинку на предмет арешту, боргів та іншого. 
5. Оплата держмитів та податків. 
6. Підписання документа дарувальником. 
7. Підписання згоди взяти в дар квартиру. 
8. Реєстрація нотаріусом. 
9. Реєстрація всіх документів разом із договором дарування у Державному реєстрі майнових прав. 

Додаткові особливості та відмінності від інших договорів

У статті 720 ЦКУ обговорюється, що оформити дарчу може представник дарувальника, якщо на нього оформлена довіреність та в ній записані точні дані обдарованого. 

Договір дарування може бути реальним і консенсуальним, коли право власності настає згодом. За цей час можна анулювати договір в односторонньому порядку дарувальником, з будь-якої поважної причини. Другий варіант договору в кодексі називається ще й як договір пожертвування. 

Чим же відрізняються між собою договір дарування, купівлі-продажу та отримання спадщини? По суті, вони передають одне – права на нерухомість. 

Угода купівлі-продажу чи обміну з доплатою — це підписання договору з обов'язковим зазначенням суми оплати, передачі від покупця до продавця у присутності нотаріуса. 

Заповіт — це документ, підписаний однією стороною, зазвичай, більш витратний за фінансами, але надійний. Родич або стороння особа, на яку оформлено заповіт, отримає у власність нерухомість лише після смерті власника. Причому спадкоємець отримає не лише майно, а й борги за квартиру, якщо такі є. Заповіт на відміну дарчої не можна оскаржити в суді. 

 Вартість та часові рамки

Процес оформлення дарчого документа у кращому випадку, якщо зібрані всі документи, триває не більше двох годин. Обов'язково потрібно надати нотаріусу квитанції про сплату всіх держмит, податків та зборів, що супроводжують оформлення договору дарування. Без сплати, нотаріус його не запевнить і дарова не набуде своєї сили. 

• Військовий збір становить 1,5% вартості квартири чи будинку. 
• Держмито - 1% від ціни житла. 
• Вартість послуги нотаріуса (у приватного коштуватиме дорожче, у держслужбовця дешевше, але довше чекати на черги). 
• Податок на доходи фізичних осіб у розмірі 5% від вартості частки житла або цілої квартири сплачується тільки у разі дарування сторонній людині (не родичу чи дружині). Оплачує той, хто отримує дар квартиру. 

Дарова родичу не оподатковується ПДФО! 

Отже, подарувати нерухомість в Україні можна швидко і без проблем, але тільки письмово, оформивши договір дарування. Договори бувають двох видів, а ще залежать від місцезнаходження та прописки однієї зі сторін, і наявності родинних зв'язків дарує та обдаровується.