Закінчення терміну дії договору орнди земельної ділянки (паю)

Доброго дня.

- Чи має бути укладено новий договір.

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов’язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 цього Закону, договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Тобто, першоджерелом регулювання цивільних відносин є договір.

Згідно із ч. 1 ст. 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

При цьому, до листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору (ч. 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Тому - так, після закінчення терміну дії договору має бути укладено новий договір.

Лише після направлення Вам листа з пропозицією укласти Договір оренди земельної ділянки та проекту такого договору, орендар буде вважатися таким, що виявив бажання укласти договір оренди землі на новий строк.

Якщо ж такий лист не було направлено, або в орендаря будуть відсутні докази його направлення, то орендар вважається таким, що втратив переважне право на укладення договору оренди.

При цьому, законом не передбачена автоматична пролонгація договору оренди земельної ділянки, якщо орендар фактично продовжив користуватися землею, а Ви не направили орендареві лист з відмовою поновлювати договір оренди.

Така норма, про автоматичну пролонгацію, діяла раніше, однак на даний час вона виключена.

!!! Зверніть увагу, що автоматична пролонгація договору у випадку, якщо орендар фактично продовжив користуватися землею, стосується лише орендаря, який є інвестором із значними інвестиціями, з яким укладено спеціальний інвестиційний договір відповідно до Закону України «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями» (ч. 7 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Але з практичної точки зору я все ж рекомендую Вам направити на офіційну юридичну адресу орендаря, яка указана в договорі, лист-повідомлення «про заперечення у поновленні договору оренди землі».

Оскільки такий лист вимагає ЦНАП для внесення відомостей про припинення договору оренди.

- Як правильно повідомити орендаря.

Законодавством не врегульовано порядок надіслання повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди.

Законом України «Про оренду землі» також не визначено зміст та форму такого повідомлення та які додатки повинні до нього бути. Тому заява складається у довільній формі, але в ній чітко необхідно зазначити, що Ви не бажаєте укладати договір оренди на новий термін і не бажаєте продовжувати дії попереднього договору оренди (за бажанням можете долучити до заяви додатки, скажімо акт приймання-передачі).

Я рекомендую направити його поштою цінним листом з описом вкладення та кур’єрською доставкою не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору.

В описі вкладення необхідно повністю зазначити найменування всіх документів, що вкладені до листа: повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, акт приймання-передачі земельної ділянки і т.д.

Крім того, також заповніть зворотне повідомлення про вручення листа (форма 119).

Після отримання вашого листа орендарем, Вам ця форма повернеться і вона буде підтвердженням отримання Вашого листа адресатом.

Опис вкладення, заяву-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди та додатки до неї, форму 119 Ви потім подасте до ЦНАПу, щоб реєстратор вніс відомості про припинення договору оренди.

Такий самий лист за вказаною процедурою пропоную також повторно направити в 30-денний строк після припинення діючого договору оренди.

Такі повідомлення Ви також можете вручити представнику орендаря особисто (необхідно щоб уповноважена особа (представник орендаря) на Вашій копії заяви-повідомлення зробила відмітку про прийняття - вказала дату реєстрації, посаду, ПІБ особи, що прийняла заяву та її підпис).

Якщо ж орендар направить Вам пропозицію про укладення нового договору оренди та проект такого договору, Ви маєте право у місячний строк направити лист-повідомлення про відмову від укладення договору (за такою ж процедурою як і лист-повідомлення «про заперечення у поновленні договору оренди землі»).

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

- Які потрібно подати документи до ЦНАПу, щоб погасити його реєстрацію, чи достатньо подати їм поштове повідомлення про вручення і чи взагалі потрібно це робити?

- Так, це потрібно робити.

ЦНАП взагалі вимагає від орендодавця подавати угоду про розірвання договору оренди, укладену між орендарем та орендодавцем.

Якщо ж такої угоди немає, то необхідно подавати опис вкладення, заяву-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди та додатки до неї, форму 119. Крім цього, ЦНАП може також попросити у Вас довідку з податкової про відсутність заборгованості з податку на землю.

- Якщо жодна з сторін не зробить ніяких заяв чи продовжиться дія даного договору автоматично, хоча в договорі чітко прописано укладений терміном на 7 років.

Як я вже говорила: законом не передбачена автоматична пролонгація договору оренди земельної ділянки, якщо орендар фактично продовжив користуватися землею, а Ви не направили орендареві лист з відмовою поновлювати договір оренди. Тому, правовідносини з оренди землі вважаються припиненими.

Однак, я рекомендую Вам направити такі листи-повідомлення, щоб подати документи в ЦНАП і не створювати орендареві додатковий умов для відстоювання його позиції в суді.

- Що робити у разі відмови орендаря від повернення земельної ділянки.

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця (ч. 1 ст. 34 Закону України «Про оренду землі»).

Такий спір буде вирішуватись в суді шляхом подання Вами позову до орендаря про визнання договору оренди припиненим, у зв’язку із закінченням строку його дії та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.

Якщо у Вас виникнуть додаткові питання, можете написати мені їх на електронну пошту: ivanchenko.2015av@gmail.com

Якщо Вам була корисна моя консультація буду вдячна за відгук.

З повагою, адвокат Анастасія ІВАНЧЕНКО