Сдача жилья (квартиры) в аренду ФОП-ом 3 группы
Буду сдавать квартиру,как фоп 3 группа. Квартира находится в другом городе.
При заключении договора найма,как я поняла из источников в интернете, есть два варианта оплаты коммунальных услуг.Первый,когда оплата за коммунальные услуги входит в фиксированную арендную плату. Тогда я плачу 5 процентов налог и ЕСВ.Акт выполненных услуг.В договоре пишу, что коммунальные платежи входят в арендную плату?
Второй вариант,когда коммунальные платежи орендатор компенсирует орендодателю.
Как это происходит? Я должна предоставить счёт? На бланке или на словах? Составить два акта : акт выполненных услуг и акт по компенсации?
Если мы подписали договор в двадцатых числах, то первый акт выполненных работ составлять в последний день следующего месяца?
Акт по коммунальным платежам, когда составлять,когда поступили деньги на счёт или тоже в конце месяца?
И как акты подписать акты,если мы в разных городах?
Консультация исполнителя
В договоре найма Вы можете указать, что оплата за коммунальные услуги и какие (перечень) входит в стоимость месячной арендной платы. Можете уточнить, какие платежи не входят в оплату (например, кабельное ТВ или Интернет, домофон и т.д.)
В таком случае, оплата по договору будет облагаться по ставке 5% Единого налога ( и ЕСВ от минимальной заработной платы). Если в договоре Вы укажите только стоимость арендной платы (без коммунальных), то облагаться будет только Ваши доходы. Поскольку коммунальные услуги включить субъект хозяйствования на едином налоги в свои расходы не может, поэтому придется облагать все поступления на счет от арендаторов.
Если коммунальные не входят в общую стоимость арендной платы, то отдельным пунктом нужно прописать, что коммунальные услуги (их полный перечень -электроэнергия, вода, отопление, газ и т.д.) оплачивается арендатором отдельно. Пропишите, например, такое условие: каждый месяц такого-то числа, арендатор обязан предоставить показания счетчиков (на Вайбер, телеграмм, эл почту как хотите), и до такого-то числа обязан оплатить коммунальные платежи, выписки (квитанции) об оплате присылать по электронной почте в виде скана и фото квитанций до такого-то числа. Вы можете в договоре свободно прописывать такие условия. Выставлять счет в таком случае арендатору не нужно, поскольку все поступления на Ваш "предпринимательский" счет будут облагаться как Ваш доход. Зачем Вам с возмещения коммунальных услуг оплачивать налоги? Повторюсь, ФОП на упрощенной системе такого понятия как расходы не имеет.
Если Вы решили для себя выставлять счета на возмещение коммунальных услуг, то составлять отдельные счета и акты на арендную плату и коммунальные нет необходимоти, вы просто в счете указываете эти оплаты двумя отдельными колонками, также и в актах, не усложняйте себе задачу.
Акт Вы можете выставлять как ежемесячно (после оплаты), например, акт подписывается сторонами в течение 3-х, 5 дней после оплаты, или же ежеквартально, как Вам удобно. Главное, пропишите эти условия в договоре.
Если Вы проживаете в разных городах, можете отправлять акты почтой (курьером) со своей подписью в 2-х экземплярах, арендатор подписывается на Вашем экземляре и отправляет Вам также почтой Ваш экземпляр. Можете акт составлять в электронной форме, путем сканирования подписей (в договоре прописать такие условия), но тут сложность в том, что вряд ли у арендатора будет сканер или такая возможность. Или путем наложения электронных подписей, но тут сложность в том, что не каждый арендатор знает как это делать и имеет такую возможность. Законом об электронных документах и электронном документообороте, предусмотрено право составлять электронные документы, в том числе и первичные, главное, Ваш договор должен содержать такие условия.
Если у Вас возникли дополнительные вопросы, или нужна помощь по составлению договора/ актов и т.д., обращайтесь marina.bekalo@gmail.com
С уважением,
Адвокат Бекало Марина
