Чи має юридичну силу попередній договір куплі продажу?
Чи має юридичну силу, і чи є доказом в суді, попередній договір купівлі продажу без нотаріального посвідчення? Укладений між покупцем і продавцем і за допомогою третьої сторони, агенства нерухомості. При цьому була передача завдатку на певну суму. Яка судова практика по таких спірних питаннях? І чи можливо повернути завдаток (гарантійну суму) покупцеві назад, якщо продавець відмовляється віддавати завдаток, хоча з вини продавця попередній договір купівлі-продажу без нотаріального посвідчення розірвано?
Консультация исполнителя
Попередній договір вчинений з порушенням форми є не укладеним в силу ст 638 ЦК. В такому випадку необхідно подавати позов про визнання договору дійсним на підставі ч.2 ст 220 ЦК, за умови якщо є докази досягнення згоди з усіх істотних умов та докази часткового виконання договору.
Щодо завдатку. Завдатком є одночасно і способом забезпечення зобов`язання та способом оплати, оскільки завдаток передається продавцю в рахунок належних з покупця платежів за товар. Однією із ознак завдатку є те що він виступає доказом укладення договору та наявності зобов`язання покупця та продавця за ним (ст 570-571 ЦК України) .
Судова практика з приводу застосування завдатку в попередніх договорах є однозначною. Якщо договір купівлі-продажу не було укладено в строки визначені попереднім договором то сума передана за попереднім договором є авансом, а не завдатком та відповідно до ст. 570 ЦК підлягає поверненню. (Правова позиція в постанові КЦС ВС у справі 754/9154/16-Ц від 10.04.2019 року, посилання на постанову https://reyestr.court.gov.ua/Review/81234755)
Таким чином, якщо попередній договір визначає передану суму як завдаток в рахунок оплати за нерухомість та при цьому основний договір укладено не було, то ця сума є авансом і підлягає поверненню покупцю.
В такому випадку необхідно звернутись до суду з позовом про визнання попереднього договору дійсним та стягнення суми авансу.
Дещо інша справа, якщо попередній договір не визначає суму передану продавцю завдатком, а називає її гарантійним платежем та забезпечує саме зобов`язання укласти основний договір. В такому після визнання дійсності попереднього договору в суді доводити що основний договір не укладено саме з вини продавця. Відповідний висновок з цього питання викладений в постанові ВС від 02.09.2019 року по справі 911/1274/18.
Таким чином, можна спробувати подати позов про визнання попереднього договору дійсним та про стягнення суми авансу / гарантійного платежу.
Якщо цей напрямок не спрацює і суд відмовить в визнанні договору дійсним та зазначить що договір є не укладеним, то за умови наявності доказів передання коштів можна спробувати подати позов про стягнення передан
Для більш детальної відповіді необхідно ознайомитись з договорм та документами про його виконання (докази передачі коштів)
Якщо є додаткові питання звертайтесь на пошту law.help@ukr.net або за тел 063 999 11 11
З повагою адвокат Дайнеко Ігор
