Описать все варианты при покупке квартиры (вторичка)
Здравствуйте!
Интересует, по каким документам могут продавать квартиру (варианты: собственник, дарение, завещание и т.д.)
Какие "подводные камни" присутствуют в каждом варианте и чего следует избегать.
Консультация исполнителя
Добрый день.
Единственный правильный вариант покупки недвижимости (квартиры) - это заключение договора купли-продажи, который оформляется у нотариуса.
Почему нельзя маскировать купли - продажу под дарение или завещание.
1. Начнем с завещания. В случае завещания, право собственности на имущество от наследодателя к наследнику переходит только после смерти наследодателя ( ст. 1216 Гражданского кодекса Украины). Наследодатель имеет право изменить или вообще отменить свое завещание в любой момент (ст. 1254 Гражданского кодекса Украины).Родственники наследодателя после его смерти также могут оспоритьзавещание ( в порядке ст.1241, 1257 Гражданского кодекса Украины).
2. А теперь рассмотрим дарение.
Согласно ст.717 Гражданского кодекса Украины, по договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем второй стороне (одаряемому) безвозмездно имущество (дар) в собственность.
Риск заключения договора дарения состоит в том, что даритель может (имеет право) расторгнуть договор дарения в течение 1 года с момента заключения договора дарения (ст. 727, 728 Гражданского кодекса Украины).
Кроме того, на практике часто встречается, что супруги приобретают квартиру за совместные деньги, но оформляют вместо договора купли-продажи договор дарения на одного из супругов.
Согласно ст. 727 Гражданского кодекса, личной частной собственностью жены, мужа являются: имущество, приобретенное ею, им за время брака, но на основании договора дарения или в порядке наследования.
При расторжении брака в таких случаях возникают большие проблемы с разделом имущества, и в судебном порядке приходится доказывать, что договор дарения был на самом деле мнимой сделкой , что стороны умышленно оформили эту сделку для сокрытия другой сделки (купли-продажи), и суд на основании статьи 235 Гражданского кодекса Украины должен признать, что стороны заключили именно сделку купли-продажи, и спор разрешается с применением норм, регулирующих сделку купли-продажи.
Таким образом, чтобы сделка не была признана мнимой, переход права собственности необходимо оформить сделкой купли - продажи.
3. Что касается сделки купли-продажи.
Сделка купли-продажи недвижимого имущества оформляется у нотариуса.При оформлении сделки, нотариус проверяет весь необходимый пакет документов, удостоверяет личность сторон договора ( продавца и покупателя).
Для регистрации сделки купли-продажи, продавец предъявляет нотариусу следующие документы:
1. Паспорт ;
2. Идентификационный код;
3. Правоустанавливающие документы на недвижимость ( технический паспорт на объект недвижимости, извлечение (витяг) из Государственного реестра вещных прав на недвижимость, если квартира приобреталась до 2013 года-справка с БТИ, кто собственник квартиры и на основании каких документов она ему принадлежит).
4. Оригиналы свидетельства о браке (о расторжении брака или свидетельство о смерти супруга), поскольку для отчуждения квартиры необходимо письменное согласие (нотариально заверенное) второго супруга на продажу имущества, если имущество было приобретено во время их брака;
5. Во время регистрации договора, нотариус проверяет объект недвижимости на предмет возможных арестов, обременений на это имущество. У нотариусов есть доступ в государственный реестр запретов на отчуждение имущества и государственный реестр ипотек.
6. Оценка рыночной стоимости квартиры;
7. Справка из Единого государственного демографического реестра Украины о составе семьи продавца (собственника квартиры);
8. Если от лица продавца при сделки купли продажи выступает доверенное лицо, то необходима нотариальная доверенность от собственника квартиры, с необходимым объемом полномочий на осуществление сделки купли-продажи квартиры. Наличие объема полномочий также проверяет нотариус.
9. Если квартира принадлежит несовершеннолетнему лицу, то также необходимо нотариально заверенное согласие на сделку одного из родителей, опекунов или усыновителей, и разрешение родителям, опекунам или усыновителям совершить сделку, віданное органами опекти и попечительства.
Если у Вас есть дополнительные вопросы, я с радостью готова на них ответить в комментариях к консультации.
С уважением,
Адвокат Бекало М.И.
