Доброго дня!
Фізична особа орендує земельну ділянку з цільовим призначенням 03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (вид використання – для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень в нежитловій будівлі літ. «Г».
Орендар зареєстрований ФОПом 3 групи. Тимчасово, поки не почалось будівництво, як підприємець хоче здавати в оренду контейнери для торгівлі з лотків (КВЕД 68.20), розташовані на цій земельній ділянці.
1) Чи вважатиметься така діяльність цільовим використанням землі? (Згідно з умовами договору він може бути розірваний у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням).
2) Якщо ні, то який саме вид використання мав бути передбачений договором?
3) Яким чином, не порушуючи законодавство та умови договору, можна здавати в оренду контейнери?
Вітаю!
1-2. Контейнер (МАФ) не є будівлею. Тому встановлення МАФ буде порушенням договору оренди земельної ділянки - треба вносити зміну в договір оренди земельної ділянки.
3. Треба отримати дозвіл місцевої влади на встановлення МАФ та торгівлю в них.
Перепрошую за подальшу відповідь на російській мові, бо переклад не надасть змоги точніше донести думку.
На сегодняшний день законодательная база Украины не имеет определения термина малой архитектурной формы. Постановление Кабмина №982 от 26.08.09 года, согласно которому МАФом считалось сооружение из облегченных конструкций, не требующее фундамента, высотой не более 4 метра и площадью около 30 кв. м., было отменено Постановлением КМУ №548 от 25.05.2011 года. Последнее не содержит в себе разъяснений, какую именно конструкцию можно отнести к МАФам. Нормативная база городских / сельских властей пока также, в основном, не ограничивает МАФ в площади и его видах деятельности.
Сначала разберемся, является ли МАФ недвижимостью. В статье 181 Гражданского кодекса (далее – ГКУ) указано, что к недвижимому имуществу относятся «земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения». В то же время, движимым имущество являются вещи, «которые можно свободно перемещать в пространстве (часть 2 статьи 181 ГКУ)».
Как известно, МАФ изготавливается из облегченных конструкций и устанавливается временно без закладки фундамента, следовательно, его свободное перемещение в пространстве возможно без изменения назначения и стоимости. Итак, МАФ однозначно не является недвижимостью. В этом есть некоторые преимущества.
Законом не требуется обязательное нотариальное заверение и государственная регистрация договора отчуждения или аренды МАФ, отсутствует необходимость его регистрации в БТИ.
Согласно статье 21 Закона Украины «О благоустройстве населенных пунктов», МАФ отнесен к элементам благоустройства города. Именно этим законом, а также Постановлением КМУ №548 от 25.05.2011 года регулируются правовые и экономические отношения между предпринимателем и местной властью в лице городского / сельского советов. Согласно последнему документу выдачу разрешительной документации на МАФ, в том числе, на аренду земельного участка, проводят местные органы управления.
В разных регионах Украины применяются разные процедуры получения разрешительных документов на установление МАФа. Но, в любом случае, первоначально следует получить разрешение на аренду земельного учасника (в Вашем случае необходимо внести изменения в договор аренды земельного участка).
форм для осуществления предпринимательской деятельности
К малым архитектурным формам (далее - МАФ) для осуществления предпринимательской деятельности относятся:
- сооружения торгово-бытового назначения - временные одноэтажные сооружения, площадью до 30 кв.м, имеющие закрытые помещения для временного пребывания людей (киоски, павильоны, ларьки, контейнеры для приема вторсырья) или не имеющие закрытого помещения для временного пребывания людей (палатки для сезонной продажи товаров, автомагазины, авторазвозки, автокафе, автоцистерны, лавки-автоприцепы, тележки, специальное торгово-технологическое оборудование, разноски, лотки, торговые автоматы);
- отдельные элементы транспортной инфраструктуры - остановочные комплексы, киоски для продажи проездных документов и торговли, элементы обустройства остановок общественного транспорта.
Паспорт привязки МАФ (далее - паспорт) - включает план привязки МАФ на действующей топографо-геодезической основе (в масштабе 1:500), текстовые и графические материалы относительно архитектурно-планировочного, колористичного решения и инженерного обеспечения объекта.
Градостроительный кадастр элементов благоустройства - сводная база данных мониторинга градостроительной ситуации городской среды. В нее входят сведения о временных сооружениях, объектах благоустройства и озеленении, элементах транспортной инфраструктуры и современном состоянии примагистральных территорий и отдельных земельных участков с учетом исторического и функционального зонирования.
Заказчик - физическое или юридическое лицо, имеющее намерение установить МАФ для осуществления любого вида хоздеятельности.
Заинтересованное лицо - физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо, имеющее намерение получить земельный участок в пользование для размещения МАФ, и, при этом, владеющее правом на получение в пользование земельного участка без проведения аукциона согласно законодательству Украины.
Место размещения МАФ - земельный участок несельскохозяйственного назначения, право аренды или собственности на который приобретается субъектами предпринимательской деятельности соответственно земельному законодательству. Схема привязки МАФ и благоустройства близлежащей территории - графические и текстовые материалы, выполненные на топографо-геодезической съемке (в масштабе 1:500) с нанесением и привязкой МАФ, элементов благоустройства (скамьи, мусорники, фонари), элементов оборудования и дизайна, эскизы дизайнерских решений МАФ с экспликацией, и т.п..
Сбор за размещение объектов торговли и сферы услуг - это плата за оформление и выдачу разрешения за объект торговли (МАФ) в специально отведенных для этого местах.
Соответствующие типы МАФ - одобренные архитектурно-градостроительным советом и утвержденные местным органом исполнительной власти.
Порядок размещения МАФ
Размещение МАФ происходит в местах, определенных комплексной схемой размещения МАФ, утвержденной распоряжением исполнительного органа соответствующего совета (местной госадминистрацией). Управление по вопросам торговли и быта совместно с местными госадминистрациями разрабатывает Комплексную схему размещения МАФ на территории соответствующего населенного пункта с учетом существующей стационарной сети МАФ и социальной необходимости с соблюдением основ, определенных Законом о благоустройстве населенных пунктов.
Комплексной схемой размещения МАФ определяются размеры земельных участков для размещения МАФ и мест их расположения. На основании данной схемы размещения МАФ заказчики и заинтересованные лица оформляют документы на размещение малых архитектурных форм и права аренды соответствующих земельных участков.
Размещение МАФ на земельных участках осуществляется лишь после оформления в установленном порядке права пользования соответствующими земельными участками и госрегистрации документов на право пользования земельными участками.
СПД для установления МАФ обеспечивает разработку паспорта привязки МАФ. Порядок и сроки выполнения работ по разработке паспорта привязки МАФ определяются условиями соответствующих договоров.
В составе паспорта изготовляется план привязки соответствующего типа МАФ и благоустройства площадки на действующей топографо-геодезической основе, составляется план фасадов объекта с цветным разрешением в масштабе 1:100.
Для оформления паспорта МАФ и разрешения на размещение МАФ заказчик или заинтересованное лицо подает:
- копию заявления;
- копию договора аренды земельного участка;
- копию предыдущих заключений городских служб;
- фотофиксацию места размещения;
- очередной кадастровый план.
Процедура прохождения получения паспорта и разрешения не должна превышать 5 рабочих дней с момента передачи городским разрешительным центром соответствующих копий документов в управление градостроительства и архитектуры. Данное управление согласовывает паспорт привязки последним.
Паспорт действителен в течение всего срока действия договора аренды соответствующего земельного участка и не изменяется при условии продолжения договора аренды земельного участка, а новый изготовляется лишь при условии изменения внешнего вида МАФ.
После получения всех вышеупомянутых документов разрешительный орган делает отметку о завершении дела по получению заинтересованным лицом или заказчиком документов разрешительного характера для размещения МАФ, о чем не позднее следующего рабочего дня сообщает заказчику или заинтересованному лицу.
Единственным основанием для начала работ по установлению МАФ является разрешение (ордер) на право временного нарушения и восстановления благоустройства в связи с выполнением работ по установлению МАФ, выданное управлением благоустройства.
Установление, размещение МАФ осуществляется подрядными организациями в сроки, определенные графиками производства работ.
Прием в эксплуатацию установленных МАФ осуществляется комиссией при участии уполномоченных представителей управления градостроительства и архитектуры, управления благоустройства, а также представителей соответствующих служб - управлений транспорта, по вопросам торговли и быта, ГАИ УМВД Украины - в зависимости от функционального назначения и места размещения сооружения, а также заказчика или заинтересованного лица, с рассмотрением на месте соответствия объекта паспорту привязки. Комиссия составляет соответствующий акт, который утверждается исполнительным органом.
Эксплуатация МАФ без утвержденного акта приемки не допускается.
МАФ должны размещаться с соблюдением требований актов законодательства, госстандартов и норм, региональных и местных правил застройки.
Размещение МАФ в пределах красных линий улиц и дорог, на территориях, прилегающих к объектам транспорта, осуществляется по согласованию с ГАИ и дорожно-эксплуатационными организациями.
Владельцы МАФ обязаны содержать земельный участок и размещенную на нем МАФ согласно санитарным нормам.
Благоустройство выполняется как обязательное сопутствующее мероприятие при размещении МАФ или как работы по отдельному проекту, которые выполняются за счет средств юридических и физических лиц.
Возле каждой МАФ должно быть внешнее искусственное освещение; кроме того, необходимо оборудование покрытием (“крышей-козырьком”) усовершенствованного типа шириною:
- по всей длине фасада (независимо от конструкции сооружения) - 2м;
- со стороны витрины и служебного входа - 1м;
- со стороны входа для покупателей - 1,5м.
Место для размещения МАФ определяется в соответствии с Едиными правилами ремонта и содержания автомобильных дорог, улиц, железнодорожных переездов.
В случае размещения МАФ на расстоянии 2 и более метров от тротуара должна быть построена пешеходная дорожка от тротуара шириною 1,5 метра.
Возле стационарных МАФ (павильонов, киосков) должны быть установлены не менее двух урн для сбора твердых бытовых отходов, а также должна обеспечиваться уборка близлежащей территории в пределах 10 м.
Владельцы МАФ обязаны обеспечить постоянный уход за внешним видом и содержанием своих объектов: содержать в чистоте и порядке; своевременно красить и устранять повреждения стеклянных вывесок, конструктивных элементов фасадов.
Владельцы МАФ обязаны проводить (при необходимости, но не менее одного раза в год) восстановление внешнего вида МАФ согласно паспорту, утвержденному управлением градостроительства и архитектуры. Размещение МАФ ограничивается в охранительных зонах памятников истории, культуры и архитектуры, в зонах исторического центра и охранительных зонах регулирования застройки, на резервных территориях, предназначенных для капстроительства, территориях с зелеными насаждениями и в водозащитных зонах, на территориях, занятых инженерными сетями, и в их охранительных зонах, а также на тротуарах, проездах и других участках, где усложняется движение пешеходов и транспорта и где проводится санитарная очистка территорий.
После монтажа МАФа, постает вопрос о его подключении к электросети. Механизм получения документов на электрификацию состоит из следующих основных этапов: