Мій намір: побудувати сучасний будинок (100-200м2) в Карпатах з гарним краєвидом і мінімумом сусідів.
Розглядаю 2 варіанти реалізації:
1. Купити старий будиночок в горах і побудувати поряд новий
2. Купити порожню ділянку і будуватися на ній.
Питання щодо першого варіанту:
Які можуть виникнути юридичні проблеми під час розробки документації на новий будинок? Що треба перевіряти в документах, які надасть продавець для успішної реалізації цього проєкту? Стикався з не приватизованими ділянками/будинками. Продавець каже, що "приватизує на покупця" - наскільки цей варіант ризикований і які аспекти проведення такої процедури?
Питання щодо другого варіанту:
Зважаючи, що розглядаються варіанти подалі від густонаселених міст і сіл, яким має бути цільове призначення землі? Більшість ділянок, які подобаються мають цільове призначення "для ведення ОСГ". Наскільки я зрозумів, на таких землях заборонено будування житлового будинку. На яке цільове призначення мені доведеться його змінювати поза межами міста або села? Якщо ділянка матиме площу 0.5..2 Га чи можлива реалізація мого проєкту (наскільки я знаю, ділянки для будування житлового будинку мають обмеження по площі)? Що треба буде робити в цьому випадку? Скільки можуть коштувати послуги щодо такого переоформлення (дуже приблизно)?
Також хотілося б почути поради, щодо оптимального вибору (з юридичної точки зору) нерухомості для мого проєкту.
Вітаю!
Раніше можна було у нотаріуса оформити право власності на будинок незалежно від землі, і після отримання такого права новий власник нерухомості вже займався оформленням ділянки самостійно, але зараз без кадастрового номера це зробити неможливо.
Справа в тому, що по суті відбувається два правочини, дві угоди: про перехід права власності на будинок та про перехід права власності на землю під будинком. Проблемою при цьому є те, що право власності на будинок є в наявності , а от документів про право власності на землю немає, або вони є застарілими. Отже, для того щоб провести будь-яке відчуження будинку, обов’язковим є і відчуження земельної ділянки на якій він стоїть і відповідно, необхідні документи на земельну ділянку.
Якщо бути точнішими, то не обов’язково мати у приватній власності земельну ділянку, головне щоб земельній ділянці був присвоєний кадастровий номер занесений до реєстру Держземкадастру про земельні ділянки. Це є свідченням того, що Ваша земельна ділянка сформована та внесена на публічну кадастрову карту України.
Згідно з частиною 1 статті 791 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
Земля могла виділятись для будівництва, ведення господарства, був виданий державний акт про право на землю, здавалося б в чому проблема, це ж і є підтвердженням права власності? А колізія в тому, що більшість державних актів на землю видавались до 2004 року, за старим зразком, або після 2004 року, але кадастровий номер не був внесений в Державний земельний кадастр.
Слід наголосити, що вони є чинними і підтверджують ваше право власності, мають юридичну силу, однак до 2004 року не було обов’язку внесення до них кадастрового номеру земельної ділянки. Відсутність кадастрового номеру не є порушенням законодавства, хвилюватись через це немає потреби.
Цивільний кодекс України, у ст. 377 зазначає обов’язковість присвоєння кадастрового номеру перед оформленням угоди (купівлі, продажу, дарування). Це ж положення дублюється у ст. 120 Земельного кодексу.
На сьогодні державні акти не видаються, посвідченням права власності з повною інформацією про ділянку та кадастровим номером є Витяг з Державного земельного кадастру та витяг з єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Саме їх ви отримаєте при переоформленні (приватизації).
Також п.1 ст. 377 ЦКУ визначає, що при придбані будинку, до особи правомірно переходить право користування та право на приватизацію земельної ділянки на якій розміщено будинок.
Кожний громадянин України має право на безоплатну передачу земельної ділянки із земель державної або комунальної власності відповідно для різних цільових призначень згідно зі статтею 121 Земельного кодексу України.
Земельний кодекс України передбачає наступні розміри присадибної земельної ділянки для майбутньої безоплатної передачі:
Я би не радив платити жодних завдатків, поки ви не з’ясуєте, що ця земельна ділянка перебуває у приватній власності людини, яка її продає, поки ви не будете знати, що ця земля не є обтяжена, тобто на ній немає ніяких арештів чи будь-яких інших заборон.
2.
Відповідно до Наказу Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна розрізняють такі види приватних будівель:
- одноквартирні (садибні) житлові будинки. Житловий будинок указаної категорії складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень.
Характерними допоміжними приміщеннями будинків є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо.
На присадибних ділянках, крім житлових будинків, розміщуються господарські будівлі (сараї (хліви), літні кухні, гаражі, майстерні, навіси, вбиральні тощо) та господарські споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо.
До них відносяться: прибудовані житлові кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо).
Окрім того особа може здійснити прибудову до власного житлового будинку. Прибудовою (до житлового будинку) є частина будинку, розташована поза контуром її капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну. Прибудови мають внутрішнє сполучення з основними частинами будинків.
- Садові будинки - будинок для літнього (сезонного) використання.
- Дачні будинки - це житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.
У наступних статтях ми детальніше зупинимось на особливостях конкретних типів приватних будівель. А зараз перейдемо до вибору земельної ділянки під забудову.
В залежності від того, який будинок ви плануєте будувати необхідно вибрати правильну земельну ділянку, оскільки використання землі не за призначенням може закінчитись проблемами з документами, неможливістю оформлення права власності, а в результаті неможливості підключення інженерних мереж, а то і взагалі знесенням збудованої будівлі!
Отримати землю під забудову можна кількома способами, наприклад, придбати в результаті укладення договору, або отримати земельну ділянку із земель комунальної власності право на отримання якої має кожен громадянин.
Отже відповідно до Наказу державного комітету України із земельних ресурсів 23.07.2010 № 548 «Про затвердження класифікації видів цільового призначення земель» під індивідуальну забудову можуть використовуватись земельні ділянки з наступними цільовими призначеннями:
- 01.05 Для індивідуального садівництва.
- 02.01 Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).
- 07.03 Для індивідуального дачного будівництва
На землях для індивідуального садівництва можуть зводитись садові будинки, можуть бути розміщені також господарські будівлі (у тому числі для утримання домашньої птиці, кролів тощо) та споруди.
Слід зазначити одну особливість даного виду земельних ділянок, оскільки ці землі відносяться до категорії земель сільськогосподарського призначення то відповідно до Земельного кодексу такі землі не можуть перебувати у власності іноземних громадян, а отже якщо у вас паспорт іноземця ви можете отримати таку земельну ділянку лише в оренду.
Також зверніть увагу на те, що приписатись в садову будинку буде неможливо, навіть якщо він буде повністю відповідати вимогам встановленим для житлового будинку, оскільки буде порушено цільове призначення земельної ділянки. Проте, якщо вас цікавить будинок для заміського літнього відпочинку то будівництво заме на такій землі вигідне тим, що відповідно до ст. 35 Земельного кодексу Громадяни України із земель державної і комунальної власності мають право набувати безоплатно у власність або на умовах оренди земельні ділянки для ведення індивідуального садівництва Проте це доволі важкий та кропіткий процес, але в результаті можна зекономити немалу суму, що могла бути витрачена на купівлю землі.
Земельні ділянки з цільовим призначенням для ведення індивідуального дачного будівництва належать до категорії земель рекреаційного призначення. Відповідно до статті 51 Земельного кодексу до них належать також землі, надані для дачного будівництва.
Порядок використання земель рекреаційного призначення ніде чітко не визначений, що дає деяку волю в використанні землі. Окрім того на такій землі ви можете звести Дачний будинок, який хоч і не є об’єктом житлової нерухомості, проте може використовуватись для круглорічного відпочинку, а отже і проживання. Але зареєструватись в дачному будинку ви знову ж таки не зможете, або лише через суд, але це далеко не гарантований спосіб, проте надія отримати заміський будинок і жити в ньому є, оскільки існує проект Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, що стосуються реєстрації місця проживання, який може надати таку можливість.
Даний вид земель відрізняється від земель індивідуального садівництва розміром ділянки яку особа має право отримати в порядку приватизації із земель державної або комунальної власності. Так для ведення садівництва відводиться - не більше 0,12 гектара, а для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара. Слід також зазначити, що у випадку використання землі рекреаційного призначення не за призначенням встановлюються підвищені п’ятикратно ставки оподаткування за використання земельних ділянок рекреаційного призначення.
Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Цей вид землі найбільш підходящий для індивідуального житлового будівництва. На земельній ділянці призначеній для будівництва і обслуговування житлового будинку можуть розташовуватись житлові будинки, господарські будівлі (сараї (хліви), літні кухні, гаражі, майстерні, навіси, вбиральні тощо) та господарські споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо). Присадибні ділянки розташовуються лише в межах населеного пункту тоді як землі для індивідуального садівництва та для індивідуального дачного будівництва можуть знаходитись за межами населених пунктів. Слід зазначити, що на такій земельній ділянці не можна зводити будівлі комерційного призначення, промислові об’єкти та ін. що не пов’язані з житловою забудовою. Також на такій землі не можна звести будинок на дві квартири, оскільки уже буде багатоквартирний житловий будинок для якого передбачені інші вимоги, до земельних ділянок. Землю під індивідуальну житлову забудову можна також отримати із комунальної або державної власності, проте для таких земель також встановлена максимальна квота розміру ,у селах це не більше 0,25 гектара, в селищах не більше 0,15 гектара, а в містах не більше 0,10 гектара;
Отже, підсумовуючи, що підходячи до вибору земельної ділянки слід врахувати кілька факторів. Так ціна землі на різні типи землі різниться і відповідно земля в межах населених пунктів коштує дорожче, та й місце розташування і якісь землі та ін. будуть впливати на ціну землі. Також слід визначитись, що вам необхідно будувати, якщо ви хочете невеликий заміський будиночок для літнього відпочинку то краще обрати землю для індивідуального садівництва, якщо хочете заміський будинок з усіма умовами та без можливості зареєструватись там то краще землю під індивідуальне дачне будівництво, а якщо ви хочете побудувати повноцінний житловий будинок, але в межах населеного пункту то звісно ж обирайте землю для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).
АЛЕ КУПИТИ ВИ МОЖТЕ ДВІ ПОРЯД РОЗТАШОВАНІ ЗІМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ ( ПРИСАДИБНА ДІЛЯНКА + ЗЕМЛЯ С/Г ПРИЗНАЧЕННЯ) ТА ВИКОРИСТОВУВАТИ ЇХ НЕ МІНЯЮЧИ ПРИЗНАЧЕННЯ.
3.
Як правильно придбати земельну ділянку, як і на що необхідно звертати увагу при оформленні угоди, на що треба звернути увагу, як перевірити, і що необхідно врахувати під час придбання земельної ділянки:
1. Перше, на що потрібно звернути увагу, коли купуєте земельну ділянку – це наявність правовстановлюючих документів та документів, що підтверджують власність на землю. Отже, правовстановлюючими документами, наприклад, можуть бути:
• договір купівлі-продажу;
• договір дарування;
• свідоцтво про право на спадщину;
• рішення суду;
• рішення, чи постанова про передачу земельної ділянки у власність;
• витяг з Єдиного державного реєстру нерухомості;
• свідоцтво про право власності на земельну ділянку.
Ці документи бажано перевірити у продавця, тобто у власника земельної ділянки або у посередника. Посередником може бути або довірена особа або ріелтор. В даний час для проведення операції використовуються виписка з Держреєстру нерухомості та документ, що встановлює право на власність. Крім перевірки правовстановлюючих та правопідтверджуючих документів на земельну ділянку, необхідно перевірити ще чи має земельна ділянка кадастровий номер.
2. На підставі кадастрового номеру покупцю необхідно зайти на публічну кадастрову карту та перевірити відмежовано ділянку чи ні. Зробити це дуже просто: заходите на сайт Держреєстру, переходите в розділ публічна кадастрова карта, у лівому верхньому кутку вводите кадастровий номер земельної ділянки, яку купуєте, і бачите результат. Якщо ділянка підсвічується жовтим кольором, значить відмежована. Якщо ділянка не підсвічується жовтим кольором і написано «Без встановлених меж», то, межування не проводилося. У такому випадку юристи не рекомендують купувати цю землю, тому що ви можете купити ділянку, у якої фактична площа і та, що за документами відрізняються. Найімовірніше продавець має якісь проблеми із сусідами.
3. Ще один важливий момент. Справа в тому, що вам можуть показати, що ділянка знаходиться тут, а за фактом вона перебуватиме не тут, а там десь далі. Ось тому не купуйте земельну ділянку без межування. Нехай власник запустить процес межування, мінімум це зараз займає небагато часу, щось близько місяця, можливо навіть менше і після того, як буде зроблено межування, купуйте ділянку у власність.
Навіть якщо у продавця земельну ділянку відмежовано, не полінуйтеся викликати геодезиста для того щоб він перевірив, чи насправді ділянка знаходиться там, де вона повинна знаходитися по карті. Тому що буває таке, що фактичні межі паркану встановлено, ви їх бачите візуально, а за випискою з реєстру координати, які там написані не співпадають з дійсністю. Геодезист починає наносити кордони по приладу і виходить, що ділянка зрушена і це, до речі, дуже поширена ситуація. Тому обов’язково викликайте геодезистів. Єдине, що напевно варто викликати фахівця тоді, коли ви вже маєте серйозний намір купувати цю земельну ділянку, бо вона вам дуже сподобалася і ви вже готові її купити. Але, все ж таки не полінуйтеся отримати рекомендацію фахівця і тільки після цього виходьте на угоду.
4. Також зверніть увагу на наступне: якщо ділянка відмежована, зайдіть на публічну кадастрову карту і перевірте, чи є перетин кордону ділянки, яку збираєтеся купувати з суміжними, сусідськими ділянками. Робиться це дуже просто: зайшли на публічну кадастрову карту, ввели кадастровий номер і коли побачите свою ділянку, то збільшить масштаб на карті максимально наскільки, щоб можливо було розгледіти межу.
Пройдіться поглядом по контуру ділянки, подивіться чи немає перетину, і якесь накладення з суміжниками. Якщо вони є, їх треба виправити. Не купуйте ділянку, яка має проблемні перетини. Обов’язково попросіть продавця, щоб він це виправив, нічого кримінального в цьому немає, все робиться офіційно.
5. Ще один важливий момент. Навіть якщо продавець має витяг з реєстру, все одно самостійно зробіть замовлення на виписку для того, щоб актуалізувати відомості про землю. З витягу продавця. ви дізнаєтеся: • адресу об’єкта;
• її актуальний кадастровий номер;
• площу ділянки; • дозвіл на використання;
• категорію земельної ділянки; • дізнаєтесь хто власник;
• якщо ділянка відмежована, то дізнаєтесь її координати та конфігурацію.
6. Ще один важливий момент, коли купуєте ділянку на якій плануєте будівництво будинку, то обов’язково уточніть у продавця, чи отримував він дозвіл на будівництво. Якщо він має на руках план земельної ділянки, але немає дозволу на будівництво, то купувати таку ділянку під забудову дуже ризиковано. Тому, попросіть, нехай продавець покаже вам документ, що дає право на будівництво нерухомості, або нехай він, як мінімум, замовить план на будівництво будинку та отримає повідомлення на погодження початку будівництва.
В чому може бути проблема? Ви купите ділянку, на якій не можна будувати та реєструвати право власності на зведені споруди. Чому? Тому, що ділянка може знаходитись в охоронній зоні, вона може бути чимось обтяжена, тому в жодному разі не купуйте ділянку доки не переконаєтеся в тому, що на ній можна будувати та реєструвати нерухомість.
В іншому випадку ви просто дарма придбаєте собі землю, на якій не зможете звести будинок. Навіть якщо ви збудуєте там щось, то не зможете це зареєструвати як власність, і нерухомість вважатиметься як об’єкт, збудований з порушенням чинного законодавства.
Послуги нотаріуса за переоформлення договору земельної ділянки від покупця до продавця, тобто оформлення самого правочину, у середньому по Україні коштують 10 тис. грн