В 2018р. був придбаний будинок за усним договром, оплачено за розпискою. На одну половину будинку передали документи, а інша половина будинку була передана без документів, за словами власника він відкупив 1/2 в спадкоємця усно без документів, спадкоємець запевняв що претензій не матиме. Заповіт на ту 1/2 будинку був оформлений 1999, однак спадкоємець оформив право власності, прийняв спадщину в 2020 р. і зараз хоче примусово виселити теперішніх мешканці з будинку. Чи має право і як діяти мешканцям, вони ж прибали будинок повністю?
Доброго вечора.
Чинне законодавство зокрема Цивільний кодекс України (далі ЦК) встановлює підстави виникнення права власності. Однією із таких підстав відповідно до ст. 328 ЦК є вчинення правочину (укладення договору). В свою чергу ст. 657 ЦК України визначає вимоги до форми правочинів (договорів) предметом яких є нерухоме майно, а саме обов’язкова письмова форма з нотаріальним посвідченням та державною реєстрацією права власності. Відповідно до ч. 3. ч. 4 ст. 334 ЦК право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Таким чином право власності виникає у набувача з моменту нотаріально посвідчення договору купівлі-продажу та державної реєстрації права на підставі цього договору.
В вашому випадку недотримано форму правочину (договору) з продажу вам нерухомого майна, а туму у вас право власності як на одну 1/2 так і на іншу 1/2 не виникло. Фактично попередній власник на 1/2 на яку вам передали документи так і залишився власником, а законним власником іншої 1/2 будинку став спадкоємець.
Таким чином, теперішні мешканці володіють майном без достатньої правової підстави та фактично створюють перешкоди власнику в користуванні майном.
Вимагати примусового виселення мешканців з 1/2 частини, як власник, спадкоємець має повне право, воно закріплене в ст. 391 ЦК, відповідно до якої власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Щодо алгоритму дій направлених на захист інтересів мешканців.
Щодо тієї частини будинку на яку ви маєте документи. Вам необхідно звернутись до власника згідно документів та запропонувати йому укласти договір купівлі продажу 1/2 частини будинку (я так розумію що особа якій ви віддали кошти та особа яка згідно документів та реєстру є власником 1/2 це одна і таж особа). Що вам це дає? Ви як співвласник зможете користуватись будинком в рівних правах зі спадкоємцем іншої однієї другої і вас не зможуть виселити. (ст. 355 - 358 ЦК України). Та якщо власник адекватний і відносини у вас не погані, то зможете домовитись про повернення частини коштів за 1/2 частину.
Якщо власник не піде на це то можна спробувати визнати усний договір купівлі продажу 1/2 частин укладеним та дійсним в судовому порядку.
Справа в тому, що згідно зі ст.220 ЦКУ у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Нікчемним правочином є правочин, вчинення якого не породжує передбачених законом правових наслідків у зв´язку із протиправністю або іншими недоліками юридичного характеру, незалежно від пред´явлення позову про визнання його недійсним (тобто це те про що я писав вище – право власності не виникає). Нікчемний правочин є недійсним незалежно від визнання його таким і від бажання сторін. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. Статтею 218 Цивільного кодексу України якщо правочин, для якого законом встановлена його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, укладений усно і одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнаний судом дійсним. Згідно ст. 219 ЦКУ суд може визнати такий правочин дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідав справжній волі особи, яка його вчинила, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджала обставина, яка не залежала від її волі.
Таким чином, крайньою мірою може бути звернення до суду з позовом про визнання договору купівлі продажу дійсним на 1/2 частину будинку , до якого необхідно буде додати докази виконання договору (розписка про передання коштів, свідки які наддадуть покази про передання документів та підтвердять факт проживання в будинку набувача за договором з недоліком форми) та докази наявності об’єктивних причин по яких не можливо було укласти договір в письмовій формі з нотаріальним посвідченням. Скажу одразу шанс перемогти в такій справі не дуже великий (як показує практика судів), оскільки не завжди вдається знайти належні докази наявності об’єктивних причин по яких не можливо було укласти договір в письмовій формі з нотаріальним посвідченням.
Щодо частини будинку яка перейшла у власність спадкоємця, то отримати її вам у вальніть шансів практично не має (на мою думку) оскільки особа яка вам продавала будинок взагалі в силу ст. 658 ЦК України не мала права продажу 1/2 частини яка зараз належить спадкоємцю, оскільки на момент укладення вами та ним договору (навіть усного) він не був власником, як і спадкоємець в тому числі.
Якщо маєте додаткові питання звертайтесь.
Бажаю Успіху!
Вдячна вам за змістовну і детальну консультацію і звичайно ж за алгоритм дій. Буду звертатись до вас за потреби))