Купівля неприватизованого гаража в кооперативі із правом власності тільки на саму земельну ділянку

Вітаю!

Може бути два шляхи вирiшення ситуацii - треба бачити всi документи.

1.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України (далі за текстом – ЦК) самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту (будівельного паспорта); або з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Спершу слід вказати на відкритий перелік об’єктів, які можуть бути визнані самочинним будівництвом – житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно.

Зміст ч. 1 ст. 376 ЦК дозволяє окреслити умови, за наявності хоча б однієї з яких об’єкт вважатиметься самочинним будівництвом:

1. Здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети.
2. Здійснення будівництва без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи.

Так, згідно зі ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник має право виконувати будівельні роботи після:

1) подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю – щодо об’єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об’єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України;

2) видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України «Про оцінку впливу на довкілля».

3. Здійснення будівництва без належно затвердженого проекту;

4. Здійснення будівництва з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Поняття «істотне порушення» є оціночним. Проте будь-яке оціночне судження має ґрунтуватися на реальних фактах. Тому суттєва роль у цьому питанні відводиться судовій будівельно-технічній експертизі.

Верховний Суд України у постанові від 04.12.2013 р. сформулював правову позицію, згідно з якою у розумінні ч. 1 ст. 376 ЦК самочинним будівництвом є не тільки новостворений об’єкт, а і об’єкт нерухомості, який виник в результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови уже існуючого об’єкта. Всі ці дії здійснювалися без одержання дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розроблення та затвердження в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю. В результаті таких дій об’єкт втрачає тотожність з тим, на який власником (власниками) отримано право власності. При цьому за змістом ч. 1 ст. 376 ЦК правила про самочинне будівництво і його наслідки поширюються на всі випадки будівництва (реконструкції) всіх типів будівель, споруд та іншого нерухомого майна.

За загальним правилом ч. 2 ст. 376 ЦК особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Водночас у ч. 3 цієї ж статті міститься спеціальне застереження про те, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Слід зважати, що при спадкуванні правове значення має самочинне будівництво як результат, а не як процес, коли йдеться про здійснення будівництва.

Головним наслідком самочинного будівництва є те, що в особи, яка його здійснила, не виникає права власності на нього як на об’єкт нерухомості (ч. 2 ст. 376 ЦК).

На відміну від раніше чинного цивільного законодавства (ст. ст. 105, 1051 ЦК УРСР 1963 р.) приписи ст. 376 ЦК поширюються не тільки на всі види будівель і споруд, а й на всіх без винятку забудовників, власників та користувачів земельних ділянок, а також на осіб, які не мають юридично оформлених титулів на такі будівлі (споруди) та/або земельні ділянки.

Загальне правило.

За загальним правилом при наявності самочинного будівництва до спадкоємців переходить право власності на будівельні матеріали, використані під час такого будівництва. Оскільки спадкодавець за життя не набув права власності на відповідне нерухоме майно, то й право на останнє не буде входити до складу спадщини. Такий підхід узгоджується з концепцією універсального правонаступництва, що виступає методологічною засадою всього спадкового права. Цілісність концепції універсального спадкового правонаступництва забезпечується сукупністю таких чинників: 1) спадщина переходить до спадкоємців як єдине ціле; 2) безпосередність, яка виявляється у тому, що спадкоємець набуває спадщину безпосередньо від спадкодавця без попередньої передачі її третім особам; 3) одномоментність переходу спадщини до спадкоємців з часу її відкриття незалежно від часу прийняття та державної реєстрації; 4) права та обов’язки, що належали спадкодавцеві, переходять до спадкоємців у незмінному вигляді в тому складі, обсязі та вартісному виразі, які існували на час відкриття спадщини; 5) безумовність і беззастережність актів прийняття спадщини та відмови від її прийняття.

Як роз’яснюється в п. 7 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику у справах про спадкування» від 30.05.2008 р. № 7, якщо спадкодавцем було здійснене самочинне будівництво, до спадкоємців переходить право власності на будівельні матеріали, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. Якщо право власності на самочинно зведену будівлю визнано судом за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій вона розміщена, то до складу спадщини входить право на відшкодування витрат на будівництво. До спадкоємців, які прийняли спадщину, у разі знесення самочинного будівництва переходить обов’язок відшкодувати вартість витрат на його знесення і приведення земельної ділянки до попереднього стану. Додатково у п. 6 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про практику застосування судами ст. 376 ЦК України (про правовий режим самочинного будівництва) від 30.03.2012 р. № 6 наголошується, що право власності на самочинно збудовані житлові будинки, будівлі, споруди, інше нерухоме майно не набувають як особи, які здійснили це будівництво, так і їхні спадкоємці. Права спадкоємців щодо самочинно збудованого майна визначаються судом відповідно до положень ст. 1218 ЦК та з урахуванням роз’яснень, наданих у п. 7 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику у справах про спадкування» від 30.05.2008 р. № 7.

Наведене розуміння спадкування самочинного будівництва рельєфно простежується і в практиці Верховного Суду. Як зазначено в постанові від 28.04.2022 р., право власності на самочинно збудовані житлові будинки, будівлі, споруди, інше майно не набувають як особи, які здійснили це будівництво, так і їхні спадкоємці. Права спадкоємців щодо самочинно збудованого майна визначаються судом відповідно до положень ст. 376 та ст. 1218 ЦК, за змістом яких у разі здійснення спадкодавцем самочинного будівництва до спадкоємців переходить право власності на будівельні матеріали, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (постанова Верховного Суду від 28.04.2022 р. у справі № 359/9695/17, провадження № 61-18743св20).

Спеціальне правило.

У разі надання земельної ділянки у встановленому законом порядку спадкодавцю за життя під уже збудоване нерухоме майно, до спадкоємця переходить право на звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво в порядку спадкування. Наведений висновок випливає з ч. 3 ст. 376 ЦК. Спадкування окресленого права можливе, оскільки воно не є таким, що нерозривно пов’язане з особою спадкодавця у розумінні ст. 1219 ЦК.

Тому правові можливості спадкоємця в частині оформлення права власності на самочинне будівництво суттєво звужені.

За своєю природою право на оформлення спадкоємцями права власності на самочинне будівництво, забудовником якого є спадкодавець, має певну схожість із правом на завершення приватизації житлового приміщення, розпочатого спадкодавцем за життя. Як часто зустрічається на практиці, особа почала приватизовувати своє житло, проте не встигла завершити цей процес внаслідок смерті. У таких випадках спадкоємці мають право завершити розпочатий спадкодавцем процес приватизації житла та стати власником майна. Оскільки спадкодавець за життя встиг виразити свою волю на приватизацію житла (подав належні документи), але помер, то право на приватизацію перейшло у стадію реалізації, зупинившись на шляху до суб’єктного права, і тому може стати об’єктом спадкування. Ця позиція закріплена у п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності» від 22.12.1995 р. № 20.

Розглядаючи цивільну справу про визнання права власності на нежитлову будівлю, Верховний Суд зазначив, що звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що це питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право. Проте позивач не звертався до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю для набуття права власності та введення об’єкта в експлуатацію у встановленому законом порядку, а відразу звернувся з позовом про визнання права власності. Інформація про наявність у позивача дозвільних документів на право виконання будівельних робіт з будівництва об’єкта та вводу його в експлуатацію у встановленому законодавством порядку відсутня (див., напр.: постанова Верховного Суду від 04.06.2018 р. у справі № 640/13030/16-ц, провадження № 61-1073св17; постанова Верховного Суду від 18.02.2019 р. у справі № 308/5988/17-ц, провадження № 61-39346св18).

При цьому слід зважати, що суд визнає право власності на самочинне будівництво у разі надання земельної ділянки у встановленому законом порядку під уже збудоване нерухоме майно на підставі ч. 3 ст. 376 ЦК, а не в порядку ст. 392 ЦК. Загальновизнаним як у правовій доктрині, так і в судовій практиці є позиція про те, що ст. 392 ЦК, в якій йдеться про визнання права власності, не породжує, а підтверджує наявне в позивача право власності, набуте раніше на законних підставах.

Стосовно досліджуваних правовідносин ст. 392 ЦК є загальною нормою, в той час як ст. 376 ЦК – спеціальною.

Таким чином, якщо спадкодавець за життя здійснив самочинне будівництво, у разі його смерті до спадкоємців переходить право власності на використані під час такого будівництва будівельні матеріали. Як виняток, спадкоємці можуть звернутися до суду з позовом про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за умови надання земельної ділянки у встановленому законом порядку під уже збудоване нерухоме майно.

Я РАДЖУ ЩОБ УЗАКОНЮВАВ ГАРАЖ СПАДКОЕМЕЦЬ, ЙОМУ ЦЕ БУДЕ ЗРОБИТИ ПРОСТIШЕ.

Зараз Ви придбаете земельну дiлянку та будiвельнi матерiали. Узаконити самобуд Вам значно складнiше.

2.

Якщо у Вас гараж до 1992 року побудови в гаражному кооперативі (що підтверджується довідкою з гаражного кооперативу), то процедура оформлення дуже проста, адже він побудований на законних підставах і не вважається об'єктом самочинного будівництва. Тому гараж в кооперативі не потрібно вводити в експлуатацію, а можна відразу реєструвати право власності, тобто приватизувати. Розглянемо, як правильно оформити не приватизований гараж в гаражному кооперативі:

• Отримати довідку про членство в гаражному кооперативі. У ній має бути вказано рік побудови гаража, інформація про повну виплату пайової участі в будівництві гаража.
• Замовити розробку технічного паспорта у сертифікованого інженера.
• Зареєструвати право власності на гараж в Державному реєстрі прав на  нерухоме майно з отриманням витягу з реєстру.

Уточнювати можливості приватизації гаража слід в органі правління кооперативом в індивідуальному порядку.

У першу чергу, треба зазначити, що володіння гаражем у кооперативі не має нічого спільного з правом власності на гараж. Поки Ви – член кооперативу, гараж Ваш, але з припиненням членства, припиняються і всі права на гараж.  

Необхідною умовою отримання права власності на гараж, розташований у гаражному кооперативі, є реєстрація такого кооперативу як юридичної особи у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Тобто згідно із законодавством, гараж, який розташовується на земельній ділянці, відведеній гаражно-будівельному кооперативу, можна приватизувати. При цьому голова такого кооперативу повинен видати документи, які будуть підтверджувати, що такий гараж був зведений у відповідності з законодавством. Більш того, щоб мати можливість приватизації гаража в гаражному кооперативі необхідно, щоб сам ГБК був належно оформлений і зареєстрований. У разі, якщо є якісь порушення в документах, член гаражного кооперативу має право вимагати проведення загальних зборів його учасників, де розглядають питання про приведення всіх документів у відповідний стан.

Перш ніж власник - член гаражно-будівельного кооперативу зможе оформити документи на свій особистий гараж, кооперативом повиннi бути оформленi вiдповiднi документи, що свiдчать про iх законне будiвництво. 
Оформленням документів у гаражному кооперативі займається голова кооперативу, в нього повинна бути оформлена оренда на землю або право постійного користування нею і дозвіл на будівництво гаражів. Якщо документи в порядку, можна приступити до оформлення права власності на гараж.

Умовами отримання права власності на гараж, розташований у гаражному кооперативі є:

• гаражний кооператив зареєстровано як юридичну особу;
• відомості про наявний гаражний кооператив внесені до Реєстру прав власності на нерухоме майно;
• зареєстроване речове право на земельну ділянку, на якій розташований кооператив;
• документ, що підтверджує присвоєння об’єкту  нерухомого майна адреси;
• перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися для будівництва, або затверджений загальними зборами кооперативу список членів кооперативу;
• документ, що підтверджує прийняття об’єкта в експлуатацію.

Ці документи, потрібні для оформлення права власності автовласника на гараж, повинні зберігатися у голови кооперативу.

Для реестрацii права власностi на гараж члену кооперативу необхiдно мати наступнi документи:

1. паспорт та ідентифікаційний код власника;
2. технічний паспорт (при наявності);
3. завірені гаражним кооперативом копії документів на землю;
4. довідку про членство в гаражному кооперативі із зазначенням року побудови гаража, а також інформацією про повну виплату пайової участі в будівництві гаража.
5. Для гаража, побудованого на власній ділянці, збираються такі документи:
6. паспорт та ідентифікаційний код власника;
7. технічний паспорт (при наявності);
8. документ про право власності на земельну ділянку;
9. ескізи намірів будівництва (при наявності).

Державна реєстрація права власності проводиться органами ЦНАП.