ОСББ принимает незаконные решения. Консультация

Добрый день.

Деятельность ОСББ регулируется Законом Украины № 417-19 "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" и Законом Украины № 2866-14 "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".

В соответствии с ч.2 ст.4 Закона 417-19 Владельцы квартир и нежилых помещений являются совладельцами общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с ч.3 ст.4 Закона 417-19 Если квартира принадлежит более чем одному совладельцу, реализация прав и исполнения обязанностей совладельцами квартиры, включая участие в управлении многоквартирным домом, осуществляются в порядке, предусмотренном законодательством для реализации права общей собственности.

Вы с 2019 года являлись совладельцем 1/3 доли квартиры. Это общая долевая собственность.

В соответствии со статьями 355-361 ГК Украины, Право общей долевой собственности осуществляется совладельцами по их согласию. Каждый из совладельцев имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части общего имущества в натуре, которая соответствует его доле в праве общей долевой собственности. Совладелец в соответствии со своей долей в праве общей долевой собственности обязан участвовать в расходах на управление, содержание и хранение общего имущества. Совладелец имеет право самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности.

Таким образом, Вы являетесь полноправным членом ОСББ, без дополнительных условий подачи заявлений, и не с мая 2023 года, а начиная с 2019 года.

Земельный участок, предназначенный для обслуживания вашего дома, является собственностью ОСББ.

В соответствии с ч.1 ст.5 Закона 417-19, Совместное имущество многоквартирного дома является общей совместной собственностью совладельцев.

В соответствии с ч.2 ст.10 Закона 417-19, К полномочиям собрания совладельцев относится принятие решений по всем вопросам управления многоквартирным домом, в том числе о распоряжении общим имуществом многоквартирного дома, установлении, изменении и отмене ограничений по пользованию им.

В соответствии с ч.1 ст.10 Закона 417-19, Совладельцы принимают решение об управлении многоквартирным домом на собрании в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Если в многоквартирном доме в установленном законом порядке создано объединение совладельцев, проведение собрания совладельцев и принятие соответствующих решений осуществляется по закону, регулирующему деятельность объединений совладельцев многоквартирных домов.

Законом, регулирующим деятельность объединений совладельцев многоквартирных домов, является Закон 2866-14.

В соответствии со ст.14 Закона 2866-14, Совладелец имеет право участвовать в управлении объединением в порядке, определенном настоящим Законом и уставом объединения; знакомиться с протоколами общего собрания, делать из них выписки; получать в установленном порядке информацию о деятельности объединения.

Таким образом, все решения по общей собственности ОСББ решаются на общем собрании. Вы как совладелец ОСББ имеете право участия в этом собрании.

В соответствии с ч.4 ст.10 Закона 417-19, уведомление о дате и месте проведения собрания совладельцев должно быть вручено не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания в письменной форме каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления заказным письмом в адрес квартиры, принадлежащей совладельцу в этом многоквартирном доме, а также должны быть размещены в общедоступном месте при входе в каждый подъезд многоквартирного дома.

Таким образом, неуведомление вас о предстоящем собрании является основанием для отмены всех принятых решений на этом собрании путем подачи искового заявления в суд.

Теперь касательно ваших вопросов:

- есть ли законные основания у ОСББ требовать от меня кучу документов и затягивать процесс? нет таких законных оснований.

- могу ли я получить протоколы заседаний, что понять что именно они приняли?

В соответствии со ст.14 Закона 2866-14, Совладелец имеет право знакомиться с протоколами общего собрания, делать из них выписки; получать в установленном порядке информацию о деятельности объединения. 

В соответствии со ст.6 Закона 2866-14, совладельцы имеют право: безвозмездно получать информацию о субъектах права собственности на все квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме и площадь таких квартир и помещений в порядке и пределах, определенных законом; знакомиться с решениями (протоколами) собрания совладельцев, листками опроса, делать из них копии.

Таким образом, Вы имеете право написать заявление на имя Председателя ОСББ о предоставлении копии протокола собрания. Заодно и попросить копии писем опроса (листів опитування) касательно оповещения совладельцев о проведении общего собрания. При этом Председатель ОСББ не обязан давать/делать копии – он всего лишь предоставит вам возможность пофотографировать необходимые документы.

Это необходимо для того, чтобы в будущем (при необходимости) подать в суд исковое заявление. Вас не оповещали о собрании - одного только этого факта достаточно для отмены всех решений, принятых на общем собрании. 

- имели ли они в принципе право принимать решение о строительстве дома на придомовой территории?

В статье 16 Закона 2866-14 записаны все права объединения. Среди прочих есть такие, как устанавливать сервитуты, сдавать в аренду вспомогательные помещения и другое общее имущество многоквартирного дома. Объединение имеет право обустраивать на придомовой территории места для стоянки и хранения транспортных средств. Но нигде не записано право объединения продавать свою придомовую территорию. 

В то же время мне неизвестно целевое назначение земельного участка. Также необходимо читать Устав объединения. Поэтому теоретически в таких действиях может и не быть нарушений законодательства.

- в уставе явно написано, что доход ОСББ может идти только в ОСББ?

В соответствии со ст.4 Закона 2866-14, Объединение создается как непредпринимательское общество для осуществления функций, определенных законом. Порядок поступления и использования средств объединения определяется этим и другим законами Украины.

В то же время, продажа земельного участка и получение за это квартир каждым из совладельцев – это явно с целью личного обогащения,  что не отвечает целям создания ОСББ, указанным в законе.

Таким образом, схема "всем дадут по плюс еще одной квартире" - явно не очень законная. Хотя я уверен, что застройщик использует какую-то другую схему, в результате которой получение квартир совладельцами состоится не благодаря их голосованию за продажу земельного участка, а по совершенно другим основаниям.

.

Если остались вопросы или что-то непонятно - пишите мне на почту [email protected]

С уважением, Дмитрий Дончак.