Оформлення договору купівлі-продажу будинку з земельною ділянкою.

Вітаю!

ТАК, ЦЕ ЦІЛКОМ ЗАКОННО. 

Порядок посвідчення нотаріусами договорів купівлі-продажу нерухомості регламентовано Законом про нотаріат і Порядком №296.

Відповідно до статті 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі).

Земельна ділянка із будинком мають бути документально оформлені. Земельна ділянка повинна бути з кадастровим номером, який зазначений в документах на ділянку (державний акт, свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, договір оренди, тощо.). Будинок також має бути введений в експлуатацію, та мати свій документ.

ЦКУ встановлює, що до покупця разом з будинком і будівлями переходить право власності і на ту земельну ділянку, на якій вони розміщені.

В ст. 377 Цивільного кодексу України закріплено, що до особи, яка набула право власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об’єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.

В ст. 120 Земельного кодексу України визначено, яким чином відбувається перехід права на земельну ділянку у разі набуття прав власності, господарського відання, оперативного управління на об’єкт нерухомого майна (крім багатоквартирного будинку), об’єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній.

Наразі, законодавець врегулював порядок переходу права на земельні ділянки, які знаходяться у приватній, державній чи комунальній власності, а також, які знаходяться у користуванні власників нерухомого майна, яке відчужується.

Відповідно до ст. 81 Земельного кодексу України громадяни України набувають право власності на земельні ділянки на підставі придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності; приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування; прийняття спадщини; виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю). Іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадку придбання у власність об’єктів нерухомого майна, що розташовані не земельних ділянках.

Отже, якщо фізична або юридична особа приватного права набуває у власність об’єкт нерухомого майна  (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у приватній власності попереднього власника, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить до набувача об’єкта нерухомого майна без зміни її цільового призначення.

28 жовтня 2021 року набув чинності Закон України №1174-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості», зокрема визначено, що  ) у разі набуття  (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності,  від попереднього власника таких об'єктів до набувача таких об'єктів, без зміни її цільового призначення.

А 1 січня 2022 року набув чинності Закон України № 1720-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об'єкт нерухомого майна, який на ній розміщено».

Закон визначає одночасний перехід права використання ділянки під час купівлі будь-якого нерухомого майна й навіть об'єкта незавершеного будівництва, окрім багатоквартирних будинків.